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QUI VITERBO/ Buone notizie dal mercato immobiliare

P1270519di WANDA CHERUBINI-

VITERBO- Dati positivi per il mercato immobiliare con i viterbesi che preferiscono vivere fuori dalle mura. E’ quanto emerge dall’analisi presentata oggi alla Camera di Commercio di Viterbo da Tecnocasa insieme al direttore della Confesercenti, Vincenzo Peparello. “La filiera del mattone aveva un peso importante fino a qualche anno fa – ha esordito il segretario dell’ente camerale Francesco Monzillo – Nel 2010 avevamo circa 6500 imprese che ruotavano intorno al comparto immobiliare con un numero di addetti di 14mila unità. Producevamo 14 milioni di euro di valore aggiunto. A distanza di qualche anno abbiamo perso 500 imprese, quasi la metà della filiera di lavoro e circa 150 milioni di euro di valore aggiunto. Anche per le attività di intermediazione immobiliare abbiamo perso circa il 6 per cento delle imprese. Oggi possiamo dire che siamo arrivati alla fine di questo periodo buio ed inizia ad esserci qualche dato positivo. Dobbiamo guardare all’aspetto immobiliare in maniera diversa sia dal lato della gestione che della manifattura, puntando sull’estetica, l’efficientamento energetico, privilegiando più la qualità che la quantità”.
La parola è poi passata a Vincenzo Peparello, che dopo aver ricordato come l’ente camerale, casa delle imprese, abbia un proprio Osservatorio per il mercato immobiliare, ha evidenziato come questo futuro più roseo per il mattone sia sicuramente legato anche ad una ripresa dei consumi. “Se andiamo a vedere l’economia italiana di quest’anno – ha riferito- a trainare la ripresa c’è stato il turismo e non è un caso, infatti, che siano aumentati gli acquisti di immobili per fini ricettivi. Quali previsioni ora ci attendono per il prossimo biennio?”.
Le risposte sono state fornite da Maurizio Castellani, consulente Tecnocasa, che dopo aver illustrato come Tecnocasa abbia 3001 aziende affiliate nel mondo con 14 mila collaboratori, 25 punti vendita a Viterbo con oltre 140 operatori coinvolti, ha evidenziato come i dati presentati stamani siano reali, provenendo dalle agenzie del territorio, capillari, scientifici e testati visto che queste analisi il gruppo Tecnocasa le porta avanti dal 1993. “I dati del 2016 ci indicavano una ripresa del mattone e questo è successo in parte – ha detto Castellani – Nella complessità, i prezzi si sono stabilizzati e le compravendite sono aumentate di circa il 20 per cento. E’ questa una nuova fase che arriverà fino al 2020 con una crescita, anche se minima, di tutto e ciò fa ben sperare. Agli inizi del 2017 le compravendite sono aumentate perchè è nato un nuovo ottimismo, dettato anche da un mercato con i prezzi bassi che spingono le persone a prendere la prima casa (il 70 per cento). In aumento anche le locazioni. L’unico dato che ci conforta meno è l’intermediazione del commerciale con le imprese che faticano ad acqusitare gli immobili e restano ancora in affitto. Le locazioni di attività commerciali, invece, stanno andando meglio. Le compavendite sono aumentate anche per i tassi di interesse più bassi applicati dagli istituti di credito. Il mercato dell’invenduto è, però, ancora alto e per questo i prezzi stanno continuando a scendere. Da qui ad un altro anno questa tendenza, però, sarà cambiata”. Castellani ha, infine, riferito che nei Comuni della Tuscia con maggiore densità di popolazione cì è stato un aumento delle compravendite con un forte richiesta della prima casa e si è rivisto anche l’investitore per la seconda casa.
Diverso il discorso sul litorale (Tarquinia e Montalto di Castro), comuni molto vivi, con le compravendite in aumento ed una ricerca di seconda casa. Il prezzo per le case del litorale tiene e c’è un aumento della richiesta. La ricerca della seconda casa in queste zone è ancora alta e la crescita dei prezzi sarà per il litorale più rapida rispetto alle case di città. “Tutto ciò- ha concluso Castellani– ci fa ben sperare che torneremo alla standardizzazione delle compravendite, con una fase di mercato in crescita ed un aumento anche dell’intermediazione immobiliare, che creerà indotto per tutto il resto”.
Paolo Mecocci, affiliato Tecnocasa, ha aggiunto: “Per circa dieci anni abbiamo parlato di dati negativi e questo ha generato il panico. C’è stato un lavoro a fronte di un cambiamento del mercato immobiliare. Dobbiamo stare attenti, quindi, ad analizzare i dati di oggi, che sono belli, ma senza generare il facile ottimismo. Sono aumentate a Viterbo nel I semestre del 2017 le compravendite del 23,2 per cento rispetto al I semestre del 2016, raggiungendo finora le 429 compravendite. Chiuderemo il 2017 con circa 860 compravendite e questo è per noi il mercato ottimale che ci permetterà di lavorare nella maniera giusta”.
Mecocci ha, quindi, riferito cosa viene comprato in città. “Oggi – ha detto – non c’è ancora un equilibrio ottimale – tra numero di abitazioni sul mercato e le richieste dei cittadini. C’è ancora tanto invenduto ed i prezzi per questo non riescono ancora a tirarsi su. I prezzi delle case sono oggi a livelli mai visti negli ultimi 20 anni e c’ è stata anche un’apertura importante degli istituti di credito, fornendo tassi di interessi più bassi. Oggi ci troviamo di fronte ad un mercato vivo ed a Viterbo ciò è diverso da quartiere a quartiere. Credo che Viterbo sia l’unica città in Italia in cui i valori delle case del centro storico sono in controtendenza rispetto a quelle di altre città. E’ paradossale come l’acquisto di un immobile al centro storico viterbese sia meno dispendioso dell’acquisto di un’abitazione nel centro storico di un’altra città. L’80 per cento delle case del centro storico viterbese viene acquistato con finalità diverse dalla prima casa, per uso turistico o seconda casa. Uno dei motivi di ciò è la mancanza di servizi, di ascensori negli stabili e tutta una politica che sta decentrando l’acquisto della prima casa fuori dal centro storico. Il dato positivo, però, è che negli ultimi due anni abbiamo intermediato tante abitazioni del centro per uso ricettivo. Fuori dalle mura il trend è diverso con una vocazione prettamente abitativa. I viterbesi, cioè, vogliono vivere fuori dalle mura. C’è un bell’acquisto oggi dell’usato nei quartieri del Barco, dei Cappucini anche per le convenienze fiscali dovute con le ristrutturazioni Si riscontra, invece, un calo di transazione sul nuovo recente, ovvero su quelle case che hanno 8-10 anni, la cui vendita risulta più problematica. Oggi, infatti, dati i prezzi con cui vennero acquistate dieci anni fa, non è il caso di venderle. Un dato poi curioso è che ai quartieri Grotticella, Pietrare e Mazzetta ci sono poche case in vendita, a significare che in quelle zone si vive bene.
Il mercato più in difficoltà rimane quello delle ville e delle case di campagna. Andava bene negli anni ’90. Oggi le famiglie non sono numerose, hanno meno bambini, quindi richiedono meno spazio, poi queste case richiedono molta manutenzione. C’è, quindi, la forte tendenza alla vendita di un certo tipo di abitazione ed una bassissima richiesta di questo tipo di immobile.
Le case che i viterbesi cercano di più ( l’80 per cento della domanda) sono i trilocali sugli 80 metri quadrati, possibilmente con il doppio servizio”.
Un altro settore in crescita negli ultimi due anni su Viterbo, indicato da Mecocci, riguarda poi le costruzioni attente al risparmio energetico.
Un settore a parte le frazioni di San Martino e Bagnaia, che hanno dei trend curiosi: “Il mercato è molto interno – precisa Mecocci – e rivela una forte identità territoriale”.
Infine, in termini di quotazioni, Viterbo ha perso 5 punti ad ogni semestre, ovvero circa il 46 per cento. Le altre città viaggiano nell’ordine del meno 47 per cento. “I prezzi hanno continuato a perdere qualcosa – ha concluso Mecocci – ma ormani siamo arrivati ad un livello di stabilizzazione che durerà almeno per un biennio. A Viterbo il 60 per cento degli acquisti è per la prima casa ed il 34 per cento vende per migliorare la sua qualità abitativa. Un buon aumento, del 37 per cento, vi è poi sull’investimento delle case vacanze e bad and breakfast, una scelta legata al minor rischio rispetto all’affitto. Vi è poi una forte richiesta di locazione con un trend in crescita del 4, 3 per cento grazie anche alla forza che staa acquisendo l’ateo della Tuscia (motivi di studio 8,9 per cento), mente il 46,7 per cento opta per la locazione per le difficoltà ancora presenti per l’accesso al credito”.
Stefano Cardona, responsabile d’area Kiron Partner spa, ha evidenziato il nuovo senso di fiducia che porta i cittadini a comprare casa, supportato dagli istituti di credito e da un mercato del lavoro in ripresa, anche se lenta. “L’euro è poi forte rispetto al dollaro – ha aggiunto – Viterbo è al 14,8 per cento di incrementi di mutui in controtendenza sia rispetto al dato regionale che nazionale”. Cardona ha poi presentato un confronto tra una vendita di un immobile, un trilocale, nel 2012 e la vendita dello stesso nel 2017, evidenziando come a fronte delle 167 mila euro del 2012 lo stesso stabile viene ora venduto a 144 mila euro, quindi, in forte calo.
Riguardo, infine, ai mutui ha riferito che la tipologia più gettonata sia quella del tasso fisso per il 69,5 per cento dei richiedenti con una durata media di 23 anni. Il target medio è quello della famiglia che acquista il suo primo immobile per l’80 per cento delle domande. L’età media di chi richiede il mutuo è di 43,3 anni.

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